In de discussie over het al of niet gebruiken van het HHNK-kantoor aan de Schepenmakersdijk wordt nogal met getallen gesmeten. Om enig licht te werpen op die cijferbrij, geven wij hier een samenvatting van de notities die wij als Genootschap aan college en raad hebben aangeboden. Daarbij geven wij telkens de herkomst van de gebruikte cijfers aan – meestal door de gemeente zelf uitgebrachte rapporten – zodat u zelf de betrouwbaarheid kunt beoordelen.
Mgr. Veermanlaan: de kwaliteit
De gemeente heeft in 2011 adviesbureau PRC een rapport laten maken over het kantoor Mgr.Veermanlaan. Het college zegt haar voorstel op dat rapport te baseren (antwoorden College d.d. 25-4-2013 op vragen van de raadsfracties). Dat PRC-rapport beschrijft de kwaliteit van kantoor Mgr.Veermanlaan met de volgende termen: “slechte uitstraling”, “gedateerde afwerking en inrichting”, “onlogische logistiek”, “gebrek aan opslagruimte”, “overvolle werkplekken”, “vergaderruimten gebruikt als opslag”, “kopieerapparaten in verkeersroutes”, enzovoort. De luchtverversing is verouderd en veroorzaakt tocht en wordt daarom uitgezet, wat dan weer een ongezond werkklimaat en zieke medewerkers tot gevolg heeft (Bron: PRC-rapport 15-2-2011). Het college zelf geeft aan, dat de medewerkers in het gebouw kampen met “benauwdheid (luchtwegen), versnelde vermoeidheid, geïrriteerde ogen (branderig gevoel), allergische reacties (ogen en huid) en verkoudheid“, en dat “het hele gebouw door een ongediertebestrijder onder handen (zal) worden genomen” waarbij “met name (zal) worden gekeken naar het verwijderen en bestrijden van schimmel enz.” (bron: schriftelijk antwoord College d.d. 25-4-2013 op vragen van VVD).
Mgr.Veermanlaan: de kosten
Het PRC-rapport raamt de kosten van volledige renovatie op 1 miljoen euro. Dat is echter exclusief voorbereidings- en begeleidingskosten, en exclusief post onvoorzien. Tellen we die erbij op (ca. 38%), dan komen we op € 1.380.000. Dan is de koeling echter slechts provisorisch gerepareerd, en is er nog steeds geen goede luchtverversing. Als die wordt aangebracht (energiezuinige installatie voor luchtbehandeling met warmteterugwinning, luchtbevochtiging en (top)koeling) komt daar nog € 335.000 euro bij (1215 m² x € 200/m² (Bouwkostenkompas) = € 243.000 + 38% bijkomende kosten en onvoorzien), en komen we op € 1.715.000. De nieuwe kantine komt in het PRC-voorstel in een extra verdieping, wat noodzaakt tot een lift. Die kosten komen er nog bij: ca. € 83.000 bij (ca. € 60.000 + 38% bijkomende kosten en onvoorzien), waarmee we op 1,8 miljoen euro komen. Dit bedrag komt vrijwel exact overeen met wat adviesbureau Fund’m, ook in opdracht van de gemeente, geraamd heeft als kosten voor de aanpak van kantoor Mgr.Veermanlaan. Als bovendien ook de 10 extra werkplekken (nodig na fusie met Zeevang) nog moeten worden gerealiseerd (waar dan ook), komt daar nog 10 x (bruto) 20 m² x € 2000/m² = € 400.000 bij, en komen we op 2,2 miljoen. De € 850.000 die B&W daarvoor (maximaal) uittrekt is dus bijna anderhalf miljoen te weinig.
HHNK: de kwaliteit
Daarover kunnen we kort zijn. De monumentale delen zijn in zeer goede staat, uitstekend onderhouden door het Hoogheemraadschap. Het kantoordeel is echter grotendeels pas gebouwd in 1978, dus slechts 16 jaar ouder dan het stadskantoor aan de Van der Knoopdreef. Ook dat kantoordeel is in uitstekende staat. Het was bovendien tot nog maar enkele jaren terug tot volle tevredenheid in gebruik bij het Hoogheemraadschap. Het gebouw is verkocht omdat alle vestigingen van het Hoogheemraadschap bij elkaar gingen zitten, en zeker niet vanwege mindere bruikbaarheid. De bereikbaarheid is uitstekend, zeker nu het busstation is uitgebreid met een ruime fietsenstalling. Over de esthetische kwaliteit en de ligging van het complex hoeven we het niet te hebben: die wordt “door vriend en vijand” hogelijk gewaardeerd.
HHNK: de kosten
Het kantoordeel van HHNK – alternatief voor kantoor Mgr.Veermanlaan – is ca. 41% van het hele HHNK-complex. De rest blijft sowieso van de gemeente. Het complex is voor 2,8 miljoen gekocht, het kantoordeel kost dus 41% daarvan = € 1.150.000. Omdat het kantoordeel nauwelijks ouder is dan het stadskantoor, en in zeker zo goede kwaliteit is gebouwd in 1978, kunnen voor de aanpassing van dat deel dezelfde eenheidsprijzen worden gebruikt die adviesbureau Fund’m (in opdracht van het college) gebruikt voor aanpassing van het stadskantoor: € 250/m² bouwkundige aanpassing en € 125/m² installatietechnische aanpassing. Met een oppervlak van 1137 m² komen die kosten dan op € 426.000, plus 38% bijkomende kosten en post onvoorzien = totaal € 588.000. Als we daar ook nog een lift bij optellen (ca. € 83.000), dan komen we totaal op € 671.000.
Een eenvoudige vergelijking
HHNK
Mgr.Veermanlaan
Boekwaarde/aankoopsom
€ 1.150.000
(inclusief grond)
€ 140.000
(opgave gemeente)
Grondwaarde
-
€ 440.000
(schatting gemeente)
Verbouwingskosten
€ 671.000
(als boven berekend)
€ 2.200.000
(als boven berekend)
Totaal
€ 1.821.000
€ 2.780.000
Omdat de verbouwingskosten voor de Mgr.Veermanlaan meer dan drie maal die van het HHNK bedragen, is – ondanks de hogere boekwaarde/aankoopsom van HHNK – de totale investeringslast van de Mgr. Veermanlaan nog steeds ruim 50% hoger dan die van HHNK.
De exploitatielasten bestaan voor het grootste deel uit kapitaalslasten, af te leiden uit bovengenoemde totalen. Die vallen dus voor de Mgr.Veermanlaan ruim 50% hoger uit dan voor het HHNK, hoe je het ook berekent. De rest van de exploitatielasten zijn beheerslasten: onderhoud, energie, schoonmaken etc. Die zijn van de Mgr.Veermanlaan eerder hoger dan lager dan die van het HHNK: het HHNK verkeert immers in uitstekende staat van onderhoud, terwijl kantoor Mgr.Veermanlaan ook na de verbouwing, door de matige uitgangskwaliteit, nog relatief hoge onderhoudslasten zal kennen, aldus het eigen PRC-rapport van de gemeente.
De conclusie is helder: ook voor de gemeentekas is gebruik van de HHNK-panden de meest gunstige oplossing.
Voor het Genootschap der Schepenmakers,
Ir. Tjeerd Dijkstra b.i. architect Joop van Overbeek
em. hoogleraar fac. Bouwkunde TU Delft beëdigd makelaar-taxateur onroerend goed
voormalig rijksbouwmeester